A défaut d’en connaître les détails et d’en maîtriser le fonctionnement, la Société civile immobilière (SCI) peut s’avérer contre-productive. En effet, si la SCI s’avère être un bel instrument de gestion de patrimoine, elle n’en est pas pour autant une solution miracle. Quels sont donc les pièges à éviter lorsqu’on décide de mettre en place une telle structure ? La réponse avec Dan Bloch.
Fiscalité : pas d’allégements miraculeux
Première chose à signaler lorsqu’il s’agit de SCI : il ne faut surtout pas croire à une fiscalité miraculeuse. Pour rappel, les Sociétés civiles immobilières qui ne sont pas soumises à l’IS (impôt sur les sociétés) dépendent du régime fiscal des sociétés de personnes. En principe en tout cas… Il est utile ici de signaler que malgré le fait que les SCI ont un patrimoine qui leur est propre, il revient aux associés de s’acquitter de l’impôt sur le résultat entre leurs mains. En d’autres termes, chacun des associés doit s’acquitter, à titre personnel, de l’impôt qui lui est dû. Tout cela pour dire qu’il ne faut pas s’attendre à des allégements fiscaux exceptionnels en constituant une SCI. Pour espérer tirer parti de ce type de structure d’un point de vue fiscal, le tout est d’organiser l’actionnariat en amont afin de distinguer l’imposition du résultat exceptionnel de l’imposition du résultat d’exploitation.
Attention aux statuts types
On ne vous apprend rien en vous disant que le Web regorge de modèles de statuts types pour les SCI et d’autres types de sociétés. Cette option, certes économique, laisse à désirer d’un point de vue juridique. En effet, on ne peut intégrer certaines clauses spécifiques, comme celle d’agrément pour le contrôle de l’arrivée de nouveaux associés ou héritiers, sans avoir de statuts sur mesure.
Sur un autre registre, il est essentiel de ne pas oublier la responsabilité des associés, mais aussi celle des donataires. Il faut rappeler que, selon le Code civil, les associés doivent répondre « indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ». Cela veut dire que dès lors qu’un associé détient la moitié du capital d’une SCI, il sera systématiquement appelé sur 50 % de sa dette nette, sans limitation de montant. Il faut absolument s’en rappeler. Gardez également à l’esprit qu’à partir du moment où des parents donnent la nue-propriété de leurs parts à leurs enfants en qualité d’usufruitiers, ces derniers deviennent, de fait, responsables sur leur patrimoine personnel des dettes de la Société civile immobilière.
Quid des actes de commerce par nature ?
Alors que la gestion d’un immeuble et les opérations liées à l’immobilier soient civils, il faut rappeler qu’aux yeux de la loi, certaines opérations se rapportant à des immeubles sont considérées comme des actes de commerce par nature. C’est notamment le cas de l’achat d’immeubles dans le but de les revendre en l’état, ou encore de la location de locaux aménagés à usage d’habitation ou professionnel. Vous l’aurez compris, l’administration fiscale considère ces opérations comme des activités relevant des bénéfices industriels et commerciaux. Dès lors qu’elles sont exercées dans le cadre d’une SCI, elles entraînent une imposition à l’IS.