Êtes-vous propriétaire d’un logement loué que vous souhaitez vendre ? Vous vous demandez est-ce possible, comment s’y prendre et dans quelles conditions ? Directe Location fait le point dans cet article sur les démarches à entreprendre et à anticiper, les conditions à respecter ainsi que les conséquences de ces démarches pour vous et votre locataire. Les détails !
1e option : donnez congé à votre locataire
Quand vous souhaitez vendre votre logement libre, vous aurez besoin d’un certain délai pour congédier votre locataire. Cela sous-entend que pour vendre, vous devez donner congé 3 mois avant l’échéance du bail si vous louez en meublé ou au moins 6 mois avant si vous louez un logement vide. Il se peut que votre première offre d’achat vienne d’ailleurs de lui. Il est à noter que le locataire en place est prioritaire pour acheter si vous louez votre logement non meublé et a pour cela un délai de 2 mois pour se manifester.
2e option : vendre votre logement occupé
Pour donner congé à votre locataire, vous pouvez également mettre votre logement en vente en cours de bail. Cela vous assure en tant que propriétaire un revenu locatif jusqu’à la vente et évitera au futur acquéreur, dans le cadre d’un investissement locatif, d’avoir à rechercher son locataire. Néanmoins, il faut savoir que le prix des logements occupés subit généralement une décote de 10 à 15 % (selon le montant du loyer et la durée restante du bail) relativement aux logements vides.
En revanche, rien ne change pour le locataire et son bail se poursuit à l’identique. Le nouveau propriétaire devra tout simplement lui transmettre ses coordonnées et ensuite gérer la fin du bail. Il convient au niveau du dépôt de garantie, de prévoir sa transmission lors de la vente. Le nouveau propriétaire devient ainsi l’unique responsable de la restitution du dépôt de garantie au locataire lorsqu’il partira, malgré si cette précaution n’a pas été prise.
Les conditions à respecter
Pour vendre un logement occupé, il n’y a pas de conditions particulières puisque rien ne change pour le locataire. Légalement, vous ne serez même pas obligé d’informer votre locataire de votre projet. À l’inverse, vous aurez besoin sur le plan pratique de lui et de sa coopération pour faire les visites. Il est à noter que la loi prévoit que le locataire doit vous laisser pour ces visites, un créneau de deux heures maximum par jour (hors dimanches et les jours fériés).
Sinon, vous vous mettrez d’accord avec lui sur l’organisation, si cette clause est absente du bail. Selon l’arrangement dont vous conviendrez, les visites peuvent ainsi se faire en sa présence ou sans. Le locataire devra vous autoriser par écrit, s’il préfère être absent, à faire visiter le logement et vous remettre un jeu de clés.
La transmission du bail
Vous devez transmettre au nouveau propriétaire le contrat de bail une fois que votre logement est vendu. Sauf mention contraire dans le contrat, l’acte de caution sera transmis avec le bail si le locataire a un garant. Un autre garant ne peut pas être exigé par le nouveau propriétaire si le précédent ne lui convient pas. Par contre, si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés, celle-ci ne peut être cédée au nouveau propriétaire. Votre contrat est donc obligatoirement résilié.
Le nouveau propriétaire peut finalement habiter son logement
Une fois que vous avez vendu votre appartement loué, le nouveau propriétaire peut donner son préavis à son locataire. Toutefois, le congé ne prendra effet que deux ans minimum après la signature de l’acte d’achat.
