La bataille fait rage dans les assemblées générales de copropriété. A l’heure où les résolutions fusent pour interdire la location meublée de tourisme, Airbnb en tête, de nombreux propriétaires se demandent jusqu’où leur immeuble peut aller. Depuis novembre 2024, la loi « anti-Airbnb » dite loi Le Meur a rebattu les cartes. Mais dans les faits, le droit de louer librement son bien n’a pas été si radicalement entamé. Décryptage avec le site Directe Location (https://directe-location.webnode.fr/) !
La loi Le Meur : un abaissement du seuil, mais pas pour tout le monde
Avant 2024, pour qu’une copropriété interdise formellement la location saisonnière dans ses murs, il fallait l’unanimité des voix. Autant dire qu’un seul copropriétaire décidé à exploiter son bien sur Airbnb suffisait à faire échouer toute tentative. Avec la loi Le Meur, en vigueur depuis le 19 novembre 2024, la règle a changé… dans certaines copropriétés, une majorité des deux tiers des voix suffit désormais pour faire adopter une interdiction de location meublée de tourisme. Cela semble plus démocratique, plus simple, plus accessible. Seulement sur le papier !
Car dans la pratique, cette nouvelle majorité qualifiée ne s’applique que dans un cas précis, lorsque l’immeuble est soumis à une clause dite d’habitation bourgeoise exclusive. Autrement dit, un immeuble exclusivement résidentiel, sans le moindre commerce en pied d’immeuble. Or, ce type de clause est de moins en moins courant, notamment en zone urbaine. A Paris, comme le souligne l’avocat Romain Rossi-Landi dans Le Grand Rendez-vous de l’Immobilier (Capital/Radio Immo), de nombreux immeubles comptent un commerce au rez-de-chaussée. Dans ces cas-là, rien ne change : il faudra toujours l’unanimité pour interdire la location de courte durée.
Résidence principale VS Secondaire : deux poids, deux mesures
Autre subtilité : même dans une copropriété exclusivement résidentielle, la loi Le Meur n’autorise pas à interdire la location meublée touristique quand il s’agit de la résidence principale du copropriétaire. Une protection légitime, puisque l’usage ponctuel de sa propre habitation (dans la limite des 120 jours par an) est autorisé par la loi. En revanche, les résidences secondaires restent pleinement concernées par une possible interdiction. Si le logement n’est pas occupé à titre principal, et que l’immeuble remplit les conditions précitées, alors un vote à deux tiers suffit désormais pour fermer la porte à Airbnb.
En somme, la loi distingue entre le particulier qui loue occasionnellement sa résidence principale (qu’elle cherche à ménager), et celui qui en fait une activité quasi-professionnelle avec un bien secondaire (qu’elle entend réguler plus fermement).
Un effet limité mais un symbole fort
Si la loi Le Meur ne révolutionne pas les droits des copropriétés, elle envoie un signal politique clair. Le législateur reconnaît qu’il existe des tensions croissantes entre copropriétaires autour de l’usage des plateformes de location courte durée. La multiplication des allers-retours, la perte de l’esprit de voisinage, les nuisances, voire les risques de sécurité… sont autant de griefs qui justifient, pour certains, une régulation plus stricte. L’assouplissement des règles de vote dans les copropriétés à usage exclusif d’habitation répond donc à une attente forte des syndicats et des résidents.
Mais en parallèle, le flou juridique persiste, et les risques contentieux ne diminuent pas. Romain Rossi-Landi met en garde contre les résolutions votées à la hâte, sans vérifier si le règlement de copropriété inclut effectivement une clause d’habitation exclusive. Une erreur de procédure, et c’est tout le vote qui peut être contesté.
Les nouveaux immeubles face à une obligation inédite
La nouveauté majeure de la loi Le Meur concerne les nouvelles mises en copropriété. Désormais, tout immeuble nouvellement divisé en lots doit se prononcer explicitement sur l’éventuelle interdiction de la location meublée touristique. Cela implique que les statuts initiaux d’une copropriété doivent intégrer, noir sur blanc, une disposition sur la location de courte durée : autorisée, interdite, ou encadrée. Une façon d’éviter les litiges en amont et d’imposer un cadre clair dès la naissance de la copropriété.
