Le rideau est tombé sur la loi Pinel, ce dispositif de défiscalisation qui a rythmé l’investissement locatif dans l’immobilier neuf depuis 2014. En effet, depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible d’en profiter pour un nouvel achat. Cependant, les investisseurs ayant bouclé leur acquisition avant cette échéance continuent de bénéficier des avantages fiscaux associés. Retour sur ce dispositif phare et les implications de sa disparition avec Stellium !
Un mécanisme fiscal avantageux, mais désormais révolu
Le dispositif Pinel, inscrit à l’article 199 novovicies du Code général des impôts, permettait aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt en échange de la mise en location d’un logement neuf pour une durée minimale de six ans. Plus la durée d’engagement était longue, plus l’avantage fiscal était conséquent. Voyons cela dans le détail :
- 6 ans : 9 % de réduction d’impôt
- 9 ans : 12 %
- 12 ans : 14 %
Le mécanisme s’appliquait aux logements situés en zones tendues (A bis, A et B1), avec des plafonds stricts de loyers et de ressources des locataires pour garantir un accès facilité aux ménages modestes.
Pinel + : la dernière tentative de sauvetage
Face à une baisse progressive des taux de défiscalisation dès 2023, le gouvernement avait introduit le Pinel +, une version améliorée du dispositif offrant les taux maximaux de réduction d’impôt (12 %, 18 % et 21 %). Toutefois, les conditions étaient plus strictes : les logements devaient respecter des critères environnementaux renforcés et offrir un certain niveau de confort (surface minimale, espace extérieur, double exposition pour les T3 et plus). Mais malgré ces ajustements, le Pinel n’a pas survécu aux réformes budgétaires et a été définitivement enterré au 31 décembre 2024.
Un impact direct sur le marché immobilier
Comme attendu, la fin du Pinel marque un tournant pour l’investissement locatif neuf. Car il faut rappeler que le dispositif a contribué à dynamiser la construction, mais aussi à alimenter des bulles immobilières dans certaines zones où la demande locative ne suivait pas. Des villes comme Metz, Mulhouse ou Perpignan étaient déjà considérées comme à risque, avec un marché locatif saturé. Les promoteurs immobiliers, qui comptaient sur cette incitation fiscale pour écouler leurs programmes, pourraient réduire leur production, risquant d’aggraver la crise du logement en zones tendues.
Le Denormandie : l’alternative pour l’ancien
Pour ceux qui souhaitent toujours défiscaliser via l’immobilier, le dispositif Denormandie prend le relais. Contrairement au Pinel, il cible l’investissement dans l’ancien, avec obligation de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Son objectif : réhabiliter des logements vétustes situés dans des communes ayant un fort besoin de revitalisation urbaine.
Zonage 2025 du Pinel : quelles villes étaient éligibles ?
Le dispositif Pinel reposait sur un zonage géographique strict, visant à encourager la construction de logements locatifs dans les zones où la demande était la plus forte. Les zones B2 et C avaient été progressivement exclues du dispositif à partir de 2018, sauf exception pour certaines communes bénéficiant d’un Contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) ou intégrées dans le cadre de l’expérimentation du Pinel breton. En 2024, seules trois zones principales restaient éligibles :
- Zone A bis : Paris et sa petite couronne (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis)
- Zone A : les grandes agglomérations comme Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, ainsi que certaines villes en forte tension comme Ajaccio ou Annemasse
- Zone B1 : les métropoles de plus de 250 000 habitants et certaines communes touristiques comme Bayonne, Annecy ou La Rochelle
A noter que le Pinel breton, prolongé jusqu’en 2024, permettait d’intégrer certaines communes en zone B2 ou C à la liste des villes éligibles. En tout, 74 communes bretonnes bénéficiaient encore du dispositif en 2024, avant son extinction au 1er janvier 2025. Avec la fin du Pinel, ces zonages n’ont plus d’incidence fiscale pour les nouveaux investisseurs. Cependant, ils restent un critère clé pour évaluer la demande locative, un élément essentiel pour garantir la rentabilité d’un investissement immobilier sans avantage fiscal.
