Au début de l’année 2023, l’Etat a pris une mesure forte en interdisant la location de logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m2. Cette interdiction a eu pour conséquence de retirer du marché une partie des biens qui avaient été classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette interdiction sera élargie à l’ensemble de la catégorie dès 2025, puis aux lettres F et E par la suite. Cependant, l’amélioration du parc locatif ne doit pas se faire au détriment de l’offre de logements. Ainsi, l’Etat a alterné entre l’octroi d’aides et la surtaxe des habitations vacantes pour encourager les propriétaires à rénover leurs biens plutôt que de les laisser à l’abandon. Dans ce contexte, le déficit foncier est l’un des moyens mis en place pour inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation.
Déficit foncier : de quoi parle-t-on exactement ?
Pour qu’un investissement locatif soit rentable, il faut trouver le juste équilibre entre le coût de l’opération et les gains qu’elle peut générer. En principe, les loyers perçus doivent couvrir au moins les charges liées au bien, voire dégager des bénéfices. Cependant, dans la pratique, il est rare d’atteindre ce schéma parfait, du moins pas dans les premières années d’acquisition. En effet, entre le remboursement de l’emprunt immobilier, les charges imprévues de la copropriété ou les travaux de rénovation à effectuer, il est courant de se retrouver en déficit foncier.
Dans cette situation, le coût total des charges liées au bien dépasse le montant des loyers perçus. Pour éviter de s’endetter, l’administration fiscale autorise l’imputation de ces pertes sur les impôts afin de réduire la charge fiscale. Ainsi, les investisseurs peuvent limiter les risques et assurer la pérennité de leur investissement locatif.
Quel est le montant à déduire ?
Conformément à la législation en vigueur, vous avez la possibilité de déduire de votre imposition sur le revenu jusqu’à 10 700 euros chaque année en raison de votre déficit foncier. Si votre bien immobilier est loué dans le cadre d’un programme d’incitation fiscale, tel que le dispositif « Louer abordable » (appelé Cosse), cette déduction peut même atteindre 15 300 euros.
Si l’écart entre vos charges et les loyers perçus dépasse ce plafond, vous pouvez reporter et déduire cette somme de votre imposition globale pendant une durée maximale de six ans (ou jusqu’à 10 ans en la déduisant uniquement de vos revenus fonciers).
Par ailleurs, voici une excellente nouvelle pour les propriétaires souhaitant rénover leur bien : la loi de finances rectificative pour 2022 a doublé le plafond de déduction de base ! Si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez déduire jusqu’à 21 400 euros par an de votre imposition sur une durée maximale de trois ans. Toutefois, il convient de respecter les règles strictes d’éligibilité pour bénéficier de cette mesure. Il faut aussi bien choisir son prestataire, ce qui n’est pas toujours facile… Heureusement, il existe tout de même des entreprises responsables comme La Maison Ecolo dont les avis le prouvent.
Quelles sont les conditions à remplir ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt liée au déficit foncier, il est important de noter que seuls les logements loués vides sont éligibles à cette mesure fiscale. En effet, cette réduction n’est pas cumulable avec l’abattement forfaitaire de 30% prévu par le régime micro foncier.
Afin de pouvoir déduire vos charges spécifiques, il est donc recommandé d’opter pour le régime réel d’imposition, car ce choix est irrévocable pendant trois ans. Il est donc primordial de bien évaluer l’impact de l’un et l’autre régime fiscal sur votre imposition.
En outre, si vous envisagez des travaux de rénovation énergétique, il est important de les réaliser et de les régler entre 2023 et 2025 pour bénéficier du doublement du déficit foncier. Cependant, pour être éligible à cette mesure, votre logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, ce qui doit être justifié par un diagnostic de performance énergétique (DPE). Il est donc crucial de respecter ces règles strictes pour profiter de l’avantage fiscal.
