2023 restera gravée comme une « annus horribilis » pour le secteur de la promotion immobilière, marquée par un plongeon spectaculaire des mises en vente et un effritement alarmant des transactions. Mais en 2024, des voix au sein de la sphère immobilière commencent à murmurer des prédictions plus optimistes… C’est notamment le cas de la présidente de l’Observatoire de l’immobilier neuf de Toulouse et du président de la FPI Toulouse Occitanie qui, malgré le paysage dévasté de l’année précédente, discernent des signaux encourageants. Ces indices pourraient-ils annoncer la reprise tant attendue du marché immobilier ? Eléments de réponse avec Carlos de Matos du Groupe Saint-Germain !
2023, année noire pour la promotion immobilière
2023 restera dans les annales comme une année catastrophique pour le secteur de la promotion immobilière, une véritable « annus horribilis » comme l’évoquait une souveraine autrefois. La chute libre des indicateurs clés de ce marché ne fait que confirmer cette sombre réalité. « Les chiffres n’ont jamais été aussi bas depuis la création de notre observatoire », souligne Laëtitia Vidal, présidente de l’Observer. Depuis sa création en 2002, ce baromètre du marché du logement neuf dans l’agglomération toulousaine, piloté par la FPI, l’USH et l’UNAM, n’avait jamais enregistré de tels écarts.
Stéphane Aubay, président de la FPI Toulouse Occitanie, dresse un bilan sans appel : « En 2023, nous avons connu le pire du pire ». En chiffres, cela se traduit par une mise en vente de seulement 2 936 logements, un effondrement de 48 % par rapport à 2022. « C’est simple, en six ans, leur nombre a été divisé par trois », explique Laëtitia Vidal, illustrant la gravité de la situation.
La situation des ventes est tout aussi préoccupante avec seulement 2 515 transactions réalisées, marquant une baisse de 47 % par rapport à l’année précédente. La crise du financement est largement responsable de cette débâcle, comme le précise la directrice générale de Pierre Passion : « Nous avons un taux d’annulation de près de 30 %. C’est un client sur trois qui n’arrive pas à trouver les financements. Les désistements ont gagné huit points en un an ».
Avec une pénurie de nouveaux programmes, l’offre commerciale est désormais réduite à 3 584 logements pour toute l’aire urbaine de Toulouse, qui concentre plus de la moitié des ventes, tandis que la première couronne est presque à l’arrêt. « C’est simple : il ne se fait plus rien en première couronne, seule Toulouse joue encore le jeu », confirme Stéphane Aubay.
Redémarrage timide sur le marché immobilier
Après des mois de turbulences, les promoteurs immobiliers commencent à percevoir des signes de reprise, une lueur d’espoir dans un secteur qui a durement ressenti les restrictions de crédit et un ralentissement des autorisations de construction. « Depuis novembre, le marché est en train de se détendre. Les taux ont cessé de monter et surtout, les banques dérogent beaucoup plus aux normes du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qu’elles ne le faisaient auparavant », souligne le président de GreenCity Immobilier. Ce changement de cap des banques pourrait être le début d’une période de répit pour le secteur.
Le 1er février, la Fédération bancaire française a pris une mesure significative en annonçant la mise en place d’un dispositif de revue des crédits immobiliers refusés, un processus qui débutera progressivement au cours du mois de février 2024 et s’étendra jusqu’à fin décembre de la même année. Cette initiative est perçue par Laëtitia Vidal et Stéphane Aubay comme un pas en avant pour le secteur. Stéphane Aubay ajoute : « L’activité reprend un peu dans le neuf, mais aussi un peu dans l’ancien. On sent que les quelques signaux positifs donnés ces derniers temps par les banques redonnent un peu d’appétit aux gens. Ils reviennent vers nous. Ce dispositif de réexamen des dossiers de prêt est un autre signal positif pour dire aux particuliers : ‘vous pouvez retourner voir les banquiers, ils vont vous financer’ ».
