Mis en place par la loi n°2008-776 du 4 août 2008, l’indice des loyers commerciaux repose sur trois composantes essentielles et sert de référence pour ajuster les loyers des baux commerciaux. Calculé trimestriellement, il prend toute sa valeur au moment de chaque échéance triennale du bail, ou lors de son renouvellement, offrant un mécanisme pour réexaminer le loyer d’un local commercial de façon juste et équilibrée. Cela dit, bien qu’il soit prévu pour des périodes spécifiques, les bailleurs ont la latitude de prévoir des révisions de loyers à d’autres moments, à condition que ces dates soient clairement établies dans les termes du bail commercial. Le point sur le sujet avec Sébastien Retaux !
Qu’est-ce que l’indice des loyers commerciaux ?
L’Indice des Loyers Commerciaux cible spécifiquement les contrats de baux commerciaux et s’adresse précisément aux locataires qui sont soit inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les commerçants, soit au Registre des Métiers (RM) pour les artisans. Instauré pour pallier les inconvénients de l’Indice du coût de la construction (ICC), jugé trop volatile, l’ILC prend la relève en 2008, offrant une mesure plus stable et représentative de l’évolution des coûts liés au secteur commercial. Dans le détail, l’ILC intègre trois indices distincts dans son calcul :
- L’indice des prix à la consommation (IPC), qui représente une part prépondérante de 50 % dans le calcul ;
- L’indice du coût de la construction (ICC), moins prédominant, constitue 25 % de l’ILC ;
- L’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en volume (ICAVaCD) compte également pour 25 %.
L’INSEE assure la compilation de ces indices en une moyenne pondérée qui donne lieu à l’ILC, diffusé chaque trimestre pour les acteurs économiques concernés. Par ailleurs, il convient de noter que l’application de l’ILC pour la révision des loyers n’est pas automatique et nécessite un accord clair entre les parties au contrat de bail commercial, formalisé par une clause d’indexation déterminant l’indice à utiliser.
Modalités de révision d’un loyer commercial
Pour ajuster le loyer d’un local commercial à l’échéance triennale, la méthode se base sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE. Chaque trimestre, un nouvel indice est calculé pour refléter l’évolution des coûts associés aux locaux commerciaux. Cet indice trimestriel récent devient le pivot pour recalibrer le loyer pour le cycle triennal suivant. Concrètement, la formule de calcul est la suivante :
Loyer actuel x (dernier ILC trimestriel / ILC du même trimestre de l’année précédente)
Recentrage de l’ILC sur l’inflation et le coût de la construction
Le paysage de la révision des loyers commerciaux a connu un tournant avec le décret n°2022-357 du 14 mars 2022, un ajustement réglementaire qui a écarté l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail (ICAVaCD) de la formule de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Notez que cette modification s’applique rétroactivement depuis le 4e trimestre de l’année 2021.
La suppression de l’ICAVaCD de l’ILC s’explique par le désir d’apporter une image plus fidèle et équitable du marché. Les géants de l’e-commerce, dont les chiffres d’affaires en ligne connaissent une croissance exponentielle, avaient pour effet de distordre la réalité économique du commerce de détail traditionnel, rendant l’ICAVaCD moins représentatif. Dorénavant, l’ILC se base exclusivement sur deux paramètres : l’inflation, qui représente 75 % de l’indice, et l’indice du coût de la construction, qui en constitue les 25 % restants.
