Maître Frédéric DUCOURAU se penche sur la vente en viager d’un bien immobilier. Il est tout d’abord bon de rappeler est une forme de vente immobilière ou une personne, en générale âgée, vend son bien immobilier (maison ou appartement) en contrepartie d’une rente viagère. Cette rente prend fin au jour du décès de la personne ayant vendu son bien en viager.
Il se dégage deux intérêts d’une telle forme de vente avec en premier lieu pour le vendeur l’assurance d’un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours. Cette formule est bien adaptée pour les personnes n’ayant pas d’héritiers. Cela permet également de régler la question de la succession en cas de présence d’héritiers s’il n’y a pas d’autres biens immobiliers. Il faut également éviter que cette rente soit érodée et suive l’indice sur la consommation des ménages. Ce type d’achat est de plus en plus et à l’air de satisfaire la plupart des parties ayant signé.
Comment cela fonctionne ?
Le principe est assez simple car il permet à une personne de rester à vie dans son logement et de toucher une rente durant tout ce temps. Comme dit plus haut, c’est un arrangement parfait pour les personnes sans héritiers ou qui ne souhaitent pas se lancer dans les procédures de succession. Le viager est un contrat de vente immobilière classique qui sera obligatoirement signé devant un notaire.
Ce dernier est le garant et le gardien des bonnes applications des conditions de la vente et du viager. Il est en charge également de conserver l’acte authentique afin de prévenir contre toutes réclamations. L’unique chose qui diffère d’un contrat classique est le mode de paiement puisque le vendeur ne perçoit pas l’intégralité de la somme à la signature mais une rente estimée et réévaluée pour suivre le cours de la vie, de manière mensuelle.
Le vendeur peut demander à l’acheteur de payer une somme fixe au moment de la vente puis une mensualité tout au long de son existence. De ce fait, le viager possède obligatoire un événement incertain qui est le décès du vendeur. Un viager est un pari pour les deux partie signataires car l’acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur.
Qu’est-ce que le bouquet du viager ?
Comme dans toute vente, il y a un acompte à verser de la part de l’acheteur au vendeur. C’est cela que l’on nomme bouquet. Il est estimé que cette apporte doit représenter 20 à 30 % de la valeur immobilière du bien vendu en viager. Cet apport ou bouquet n’est pas obligatoire et est laissé à l’approbation du vendeur du viager. C’est à lui de décider s’il veut toucher cette somme immédiatement au moment de la signature du contrat chez le notaire.
Cet apport est librement fixé par les deux parties, même si c’est le plus souvent le vendeur qui propose plusieurs choix possibles à l’acheteur. Il faut bien comprendre que plus l’apport sera élevé plus la rente sera faible. C’est un choix qui doit être réfléchie des deux côtés du contrat car cela n’engendre pas les mêmes coups et les mêmes conditions de vie pour les deux parties.
Comment fonctionne la rente du viager ?
La rente désigne la somme que l’acheteur verse mensuellement au vendeur durant tout le reste de sa vie. Cette rente est calculée après l’estimation du bien immobilier qui fait l’objet du viager et qui répond au prix de vente actuel du marché. Le bien peut être occupé par le vendeur (cela est le cas dans 95% des viagers) et il est donc nécessaire de calculer une décote qu’il est possible de calculer de deux manières :
- Par un abattement forfaitaire selon l’âge du vendeur. Plus le vendeur est jeune, plus la décote sera importante.
- Basé sur l’estimation des loyers qui sont perçus dans le même secteur géographique. Par la suite, on estime l’espérance de vie du vendeur pour obtenir la somme à déduire de la valeur du bien immobilier en multipliant le nombre d’années par le loyer annuel évalué précédemment.
Il faut également transformer la rente en capital égal à la valeur décotée du bien immobilier. Il est possible également de retrancher le bouquet de ce capital. La rente sera réévaluée chaque année sur un index décidé au moment de l’achat. Si le choix de cet index est libre, il suit bien souvent l’indice des prix à la consommation.
Le vendeur et l’acheteur du viager :
Le vendeur du viager est appelé crédirentier car il bénéficie du crédit de la rente. L’acheteur quant à lui est appelé débirentier car il est le débiteur de la rente. S’il n’y a pas d’âge pour le vendeur, l’acheteur doit-être obligatoirement plus jeune, de préférence d’une génération afin de pouvoir jouir du bien acheter en viager à moyen terme.
Il est important de savoir que si le crédirentier meurt dans les 20 jours après la signature, la vente est annulée et le bien revient aux héritiers s’il y en a. La vente pourra être également annulée si le vendeur meurt d’une maladie connue par l’acheteur. Le vendeur doit avoir tous ses moyens et capacités de jugement afin que le viager ne soit pas annulé par le tribunal.
Il est possible au vendeur de transmettre à ses héritiers le bouquet versé par l’acheteur, en le transformant en donation. Si le vendeur occupe le logement, il doit payer la taxe d’habitation. L’acheteur à la possibilité de revendre le viager, mais il doit continuer à payer la rente à l’ancien vendeur. L’acheteur devient immédiatement propriétaire di bien, est c’est à ce titre qu’il peut le revendre rapidement. L’acheteur a à sa charge la rente et l’impôt foncier.
Maître Frédéric Ducourau rappelle qu’il existe 3 types de viagers : le viager occupé (qui est le plus répandu), le viager libre (qui est un bien immobilier vide qui permet à l’acheteur d’habiter immédiatement le bien) et enfin le viager à terme qui est l’achat d’un bien immobilier dont le nombre d’années de paiement est défini à l’avance.
