Le retour des investisseurs institutionnels dans le logement

Quelles perspectives pour l’offre du marché immobilier ? Les prix de l’immobilier dépendent en grande partie du rapport de force entre l’offre et la demande. Les investisseurs institutionnels sont d’une importance capitale pour animer le marché résidentiel.

Les conséquences du départ des investisseurs immobiliers

En 30 ans, ils ont vendu près d’un million de logements locatifs et cela représentait à peu près 20% du parc locatif privé. Ces logements n’ont pas disparu mais ils ont été recyclés essentiellement par des acheteurs de résidences principales et sont sortis du parc locatif à plus de 90%. Les conséquences ont été lourdes. Le marché a perdu son rôle de régulateur. La disparition de cette offre locative a fait exploser les prix des loyers dans les zones tendues, à Paris notamment.

Mais aujourd’hui, le volume d’investissement des institutionnels revient à grande vitesse. Laurent Hosana explique que les étrangers et notamment les allemands viennent investir sur le résidentiel en France dans des programmes neufs.

Alors pourquoi les institutionnels reviennent-ils et pourquoi cela n’a pas été anticipé ?

Les institutionnels reviennent pour le rendement, la même raison pour laquelle ils sont partis il y a trente ans. A cette époque, sur des programmes neufs notamment, les institutionnels arrivaient à faire du 5%. Au début des années 90, on pouvait prêter à l’état français à 8, 10 %, les assurances-vie faisaient du 5, 6%. Aujourd’hui on arrive toujours à faire des 5%, mais les obligations d’état ou d’entreprises sont à moins de 1%.

Comparé aux rendements des obligations et des des taux de placement, il est très compétitif ce qui explique le retour des investisseurs immobiliers. C’est également la revanche du résidentiel sur les bureaux et les commerces. Les 4,5 milliards d’euros par an mis sur les CPI ont généré une telle pression à l’achat que les actifs ont baissé leur rentabilité. Le logement rejoint les rendements du bureau et du commerce.

Si les investisseurs institutionnels reviennent durablement et soutiennent la construction de nouveaux projets, l’état pourrait penser que les institutionnels vont pouvoir enfin remplacer les particuliers et pourra mettre fin à des avantages fiscaux telle la loi Pinel etc…Si les institutionnels reviennent rapidement et reprennent leur place de 20% du parc locatif privé, les dispositifs fiscaux accordés aux particuliers vont disparaître mais pas immédiatement.

Deux paramètres vont tempérer le retour des institutionnels. Ils ont perdu le savoir-faire sur le logement, ils ont beaucoup développé de savoir faire sur le bureau, le commerce. Il y a également un deuxième paramètre à prendre en compte, ce sont les ventes à la découpe. Les institutionnels bénéficient d’un avantage. Lorsqu’ils achètent en bloc, il bénéficie d’une forte décote par rapport aux particuliers qui vont acheter un appartement sur un immeuble. La législation s’est durcie énormément ce qui fait qu’aujourd’hui pour une vente à la découpe sur un immeuble au-delà de 10 logements globalement il faut rendre au locataire qui va acheter le logement ou alors à l’investisseur qui va acheter un bien occupé, 20 à 25 % de décote.